环北京的这座小城,是中国楼市的最事实隐喻
作者: 发布时间:2017-06-29 来源: 
环北京的这座小城,是中国楼市的最事实隐喻

来源:杠杆游戏(ZhangYinyin0903) 作者:张银银

null



去年某个夏日,朋友发短信给我,说固安的房价涨疯了,他们家那几套房该不该卖了变现?


又到夏天,最新的消息是,环京固安部分二手房下跌逾20%,大量早期进场的投资客焦急离场。一年一循环,固安到底产生了什么,或许是个有趣的故事。

 

1


固安的房价起落,在固安人眼中到底是一番什么气象?


杠杆游戏的这位朋友老家固安。她们家条件在当地其实不错,但她小时候总觉得她的家乡是令她自大的。


直到2004年上大学,她依旧没有感到到固安有任何“发达”的征兆。当她第一次分开老家,来到特大城市,她更加认为家乡是如许的落伍。


没有想到的是,一晃十多年从前,故乡固安的房价2016年下半年,大红鹰娱乐官网80999,超出了她当初念大学的那座特大城市。在她眼中,固安依旧是座小城,而房价的暴涨,只由于凑近北京,处在天安M正南50公里处,炒房溢出效应太显明。


她虽然不懂经济,却也知道,中国M2比美国还高,流动性总得有处所去啊。2015年下半年开端,提倡去库存、降准降息,政策激励买房。北京大涨,固安当然要随着涨。


是的,北京不仅大涨,有钱人多、投资者多。北京还疏解、把持人口,还陆续出台最严格的调控,大批资金在北京无奈再杀入,当然杀向环京地区。


朋友告知我说,环京不少地方都传过会进行区划调整,一些她老家的朋友有的把本人当准北京人。


老早之前,还有新闻说,北京的地铁会延长到固安。于固安而言,不管虚实,这些消息对房价就是利好。但2014年之前,实在固安炒房风尚仍旧远不如去年,友人说本地许多有前提的人,也并不动辄买良多套存着。


究竟,当地有钱人并不未几,城镇化率仅50%左右,尚未到达全国均匀水平。虽然华夏幸福固安新城模式名声在外,但当地经济和居民富饶程度依旧是个普通县城级别。


因为此前相对房价不高,所以,拆二代不像北京那样多,当地囤房的人也没有多少。其实,固安总计才多少人,囤得起房的一开始能有多少?不过,我的这位朋友家算多的。


面对现在房价的下跌,她也并不意外。调控了,总要挤水分,力气是守恒的。反倒,她感到水分远没有挤清洁,以前房价很低的,早先的炒房客都是多少千块买的,今天怎么都是赚!


朋友说,固然价钱的翻倍让固安很多人觉得开森,可是,一个县城这样的价格是分歧理的。早些年有房子的人倒无所谓,而且是坐享“蛮横人”敲门后的资产倍增利益。


而固安也有白手起家的年青人、乡村的居民部分内出务工后,也有县城买房的需求,他们的收入要买今天固安的房子,压力是不小的。

 

2


固安的经济实力依旧是一般县城档次


2016年,固安县的地域出产总值206.3亿元。依照该县2017年政府工作呈文所言,过去5年,GDP年均增长21.7%。


放在全国,这个增速不堪称不高。即便是金融危机后的那两年强刺激,这样的增速也是惊人的。但固安最近5年依旧实现了这样的增长。


获得这样的结果,是固安多方面发力的成果,华夏幸福固安新城模式全国驰名。官方披露显示,过去5年,固安累计实行亿元以上项目307个,争列省重点项目33个,总投资1678.5亿元,数目和投资总额均居河北省前列。


说得上名字的大名目至少就有,固安云谷第6代AMOLED项目、京东商城订单处置核心、鼎材OLED、京东方、航天振邦……


即使如此,2016年,固安的工业增长值只有30亿元,见下图1,位列廊坊市11个区(开发区)县第7位。只处于中等程度。


null


图1.2016年廊坊市11个区(开发区)县工业增加值 图表起源|2016年廊坊公民经济月报第十二期

 

除了固安的产业增添值不算高,该县的人均GDP也个别。杠杆游戏没有找到该县2016、2015年的统计公报,如果按照2014年48万人口盘算,人均海内生产总值为4.30万元。而2016年,我国人均国内生产总值53980元。


但,不算高的工业增加值、没有达到全国人均GDP水平,并不妨害固安2016年的财政收入位居廊坊市11个区(开发区)县第2位,高达80.9亿元,仅次于三河。而后者也数有名的环京县级城市。


在5年前,固安的财政收入只有13.3亿元,当时,只能排廊坊市第6名。年均增长43.5%,这是何等的飞速增长。


null


图2.2016年廊坊市11个区(开发区)县财政收入状态 图表来源|2016年廊坊国民经济月报第十二期

 

而如果看上图2咱们会发明,固安2016年的普通公共估算收入也不低,44.8亿元。可以在河北省排到县级城市第2。而在5年前,这个数字为8.7亿元,年均增加38.8%,同样极为惊人。


不高的GDP、不高的工业增加值,如何实现如此高的财政收入?就是靠楼市嘛!固安迎来全国无数县级城市的膜拜到访,但这样的奇观,在大部门县级城市很难复制。


因为固安在天安M正南50公里。固安也好,三河也好,他们遇上了环京房价暴涨周期。


特殊是如果我们看固安2016年80.9亿元的财政收入中,44.8亿元为正常公共预算收入就会清楚,旁边近一半的收入是什么。卖地出让金为主。


固安模式没有秘密,正如环京固安等地房价暴涨没有机密一样。


如果把固安2016年80.9亿元的财政收入做分母,206.3亿元GDP做分子,可以简略算出,当地政府从中拿走了39.21%。假如斟酌到还有国税,还有社保缴纳……


此外,固安县2017年政府工作讲演表露,2016年,该县三次工业构造由5年前的32.1:40:27.9调剂为15.4:24.1:60.5。


农业比重照旧较高。还值得留神的是,一个县级城市,二产比重降落如斯厉害,背地的起因值得思考,你懂的。


此般经济发展水平,对应一两万的房价,杠杆游戏不得不说,这是畸形逻辑之外的超现实。只是,在我们这里也不该意外,大红鹰娱乐官网80999。因为固安零间隔靠北京。

 

3


总得有人为环京的房价暴涨暂时买单


固安房价涨起来不是固安的错,这是区位、宏观经济金融、货泉趋势等决议的。固安暂时的经济发展水平,是否匹配这样的房价,也是没有意思的探讨。因为房价看的是趋势,经济远景也比暂时的经济水平更让人着迷。


趋势始终是无敌的,时光才干证实投资房产者的杠杆是否有问题。


几年前,哪怕2015年前下手环京包含固安的人,如果乐意套现离场都已大赚。然而放到今天,放到2016年才开始的投资者身上,是否还能愉快,就值得探讨了。


不过,调控放松、房价持续涨,这是大部分人的信心,时而杠杆游戏也为这样的逻辑感到无奈。又能如何?


其实谁都知道这样不好,谁都又担忧不这样也不好,谁都怕被人剪羊毛。动摇看涨成为大部分人的信念。


只是环京不是没有变更。最高规格的新区横空降生,疏解人口不再是说说--也可以懂得成是对环京的利好。但就算北京没有天花板,环京也没有吗?


其实,以北京的辖区面积,如果不考虑环境、水资源跟限度开发因素,就算比现在翻一倍,构成3000万、4000万的城市人口体量,实际也是有足够多地的。而且,如果最大水平满意土地供应,土地的实际需要跟着人口涨幅走,北京房价也许仍然贵,但不至于像今天这么宇宙。


当然,话说回来了,如果然这样,三河、香河也好,固安也好,也就没有变成炒房天堂的可能性了。


刚好不这样,环京有了机遇。


机会对应的也是危险。杠杆游戏的固安朋友阅历了暴涨,也在经历对她家无所谓的下跌。反正房子老早的了,再跌都是赚--对今天的投资者却不必定,看你到底是不是南征北战的真投资者了,大红鹰娱乐官网80999


报道只说固安部分二手房下跌,其实杠杆游戏听朋友说的是,固安的房价广泛应当说是往下在走。当然,到底下跌了多少,各有各的说法。


譬如《证券日报》的报道就说,局部二手房下跌逾20%。不外,报道里面也举例,有210万元的屋子,当初140万元业主就能卖,且当场就能够去看房。换言之,总价降了70万元,单价则降了8000元/平方米,降价幅度超过34%。


“还有一个小区,以前正常的成交价约为1.8万元/平方米,现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖,现在也还没有卖出去。


这一波将连续多久,底在哪里,环京固安们还会安吗?不晓得,临时就当是为调控做奉献吧。或者熬两年,甚至更短,就像2014年后很快不就又涨起来。


只是,还这样玩一次真的好吗?


评论】【加入收藏夹】【 】【打印】【关闭
发表评论
用户名: 密码:
验证码: 匿名发表